Arrêt du 17 septembre 2026 : l’article 14 maintient la responsabilité du syndicat malgré la jouissance exclusive
Lorsqu’une infiltration provient d’une partie commune réservée à l’usage d’un copropriétaire, la victime doit pouvoir identifier le responsable tenu de l’indemniser. Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation affirme que le syndicat des copropriétaires reste responsable, même si le règlement de copropriété confie l’entretien de cette partie commune à son bénéficiaire exclusif.
Le règlement de copropriété peut-il transférer la charge de l’entretien ?
Le litige concernait le locataire d’un local commercial affecté par des infiltrations d’eau. Celles-ci provenaient du complexe d’étanchéité défectueux d’une toiture-terrasse située au-dessus du local. Cette toiture était une partie commune dont un autre lot bénéficiait d’une jouissance exclusive.
Le règlement de copropriété prévoyait que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif incombaient aux propriétaires concernés. Sur ce fondement, la cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation formée contre le syndicat.
La Cour de cassation ne remet pas en cause la validité d’une telle répartition. Le règlement peut imposer au copropriétaire bénéficiaire la prise en charge de l’entretien. Cette obligation ne transforme cependant pas l’espace en partie privative. La partie commune à jouissance exclusive conserve sa qualification de partie commune.
L’article 14 permet-il d’écarter la responsabilité du syndicat ?
La Cour de cassation censure la décision au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte institue une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en présence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Cette responsabilité étant d’ordre public, aucune clause du règlement ne peut la supprimer. La victime conserve donc son recours contre le syndicat, indépendamment de la répartition interne des obligations d’entretien.
La clause produit néanmoins ses effets entre les membres de la copropriété. Après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut exercer une action récursoire contre le copropriétaire chargé de l’entretien, sous réserve que les conditions de sa responsabilité soient réunies.
Historique
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