Servitude de passage pour enclave : l’état s’apprécie à l’échelle du fonds entier
Publié le :
29/07/2026
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L’appréciation de l’état d’enclave continue d’alimenter le contentieux des servitudes de passage. Par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-18.493), la troisième chambre civile précise que cette condition doit être examinée au regard du fonds dans son ensemble et non d’une parcelle isolée.
La servitude de passage subordonnée à un enclavement caractérisé
La servitude légale de passage, prévue par l’article 682 du Code civil, ouvre au propriétaire d’un terrain dépourvu d’issue suffisante sur la voie publique la faculté d’obtenir un passage sur le fonds voisin, moyennant indemnité. Ce mécanisme vise à assurer la desserte normale d’un fonds réellement enclavé. Encore faut-il que l’enclavement soit établi. L’absence d’accès direct ne suffit pas en elle-même à justifier l’instauration d’une servitude. L’affaire soumise à la Cour de cassation concernait des acquéreurs ayant, par un acte unique, acquis une parcelle bâtie bénéficiant d’un accès à la rue ainsi qu’une parcelle attenante non bâtie. Soutenant que cette dernière était enclavée, ils sollicitaient la reconnaissance d’un droit de passage sur les propriétés voisines.Une appréciation globale du fonds et non parcellaire
La Cour de cassation rejette la demande. Elle relève que les deux parcelles, contiguës et appartenant aux mêmes propriétaires, constituaient un ensemble immobilier formant un fonds unique. Dans ces conditions, dès lors que cet ensemble disposait d’un accès à la voie publique par la parcelle bâtie, la parcelle non bâtie ne pouvait être qualifiée d’enclavée, quand bien même elle ne bénéficiait pas, prise séparément, d’un accès propre. La décision affirme ainsi que l’état d’enclave s’apprécie au regard de l’ensemble des biens appartenant à un même propriétaire lorsqu’ils forment un fonds unique, et non parcelle par parcelle. La création d’une servitude de passage demeure exceptionnelle et suppose l’absence d’accès suffisant pour l’intégralité du fonds considéré.Historique
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