Pourquoi l’accord de tous les indivisaires conditionne-t-il la validité du congé pour vendre ?
En matière d’indivision, les actes de disposition obéissent à des conditions de consentement strictes. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation rappelle que le congé pour vendre portant sur un logement indivis ne peut être valablement délivré sans l’accord de tous les indivisaires.
Pourquoi le congé pour vendre exige-t-il un consentement unanime ?
À la suite du décès de l’un des bailleurs, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d’un logement donné à bail. Ils avaient notifié au locataire un congé pour vendre, alors que l’une des coïndivisaires n’avait pas consenti à cette démarche.
Le locataire avait contesté la validité du congé en soutenant que l’absence d’unanimité empêchait celui-ci de produire ses effets. La cour d’appel avait toutefois rejeté sa demande. Selon elle, le défaut d’accord constituait uniquement un vice de forme, dont la sanction supposait que le locataire établisse l’existence d’un grief.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Le congé pour vendre valant offre de vente au bénéfice du locataire, il constitue un acte de disposition. En application de l’article 815-3 du Code civil, son accomplissement requiert donc le consentement de l’ensemble des indivisaires, sauf exception légale.
Quand le locataire peut-il obtenir la nullité du congé ?
L’absence d’accord de l’un des indivisaires caractérise un défaut de pouvoir. Celui-ci constitue une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile, et non une simple irrégularité formelle.
Le locataire peut, par conséquent, invoquer la nullité du congé sans avoir à démontrer qu’il a subi un préjudice. La solution réaffirme ainsi la portée des règles gouvernant les actes de disposition accomplis sur un bien indivis et sécurise le droit de préemption du locataire.
Avant toute notification, les propriétaires indivis et les professionnels intervenant dans l’opération doivent donc s’assurer que chaque indivisaire a consenti à la délivrance du congé pour vendre.
Historique
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